售房协议书视同废纸!法官“有口头协商即达成口头协议”判赔二十万!

duoduo 48 2021-11-17

  青岛市市南区法院许枫枉法乱为,无视事实无视证据,无视国法。在原告证据不利的情况下,依靠荒谬推理,强判败诉给售房业主造成巨额经济损失。判决书号:(2016)鲁0202民初1584号

  许枫雷人雷语(摘自判决书原语):

  --------且之前被告亦曾口头向原告表示延期交房,因此,本案中,双方对于合同付款方式的变更未采用书面方式是符合双方预期和认知的

  解读:被告先用口头方式进行协商,那就是要使用口头协议。

  被告质疑:签订任何书面协议前,都要进行口头协商,难道口头协商过,就是要使用口头协议?并且法庭也了解,口头协商延期交房的是我母亲,不是被告本人。

  --------原告不履行协议,你不督促,就是对付款时间进行过协商。

  解读:被告要管着买房子的交钱,别看房子还在你名下,你还住在里面。

  被告质疑:督促的前提是我的既得利益受到损失,或急于出售房屋。本案中此二条均不符合而且恰恰在此期间,我大小事务缠身,完全没有时间精力去主动关注此事。本着买卖自由,对方不欠我钱,没占我房子,房产证也是我的名字,他不履行协议,对我没有任何影响,我凭着哪条法律和协议条约去督促?

  -------原告提供了家属的银行账户交易明细表,证明其在合同截止的交付房屋日期前,具备了一次性付款能力。证明产生了口头的协议变更。

  解读:他家属的理财金进出周转,只为买房。既然人家准备钱了,就说明有口头变更协议。(这条我到现在也没搞懂,真的,谁看懂了教教我。)

  被告质疑:他家里人的银行账户资金出入,与他付房款有必然关系吗?你怎么知道他这个钱不是用来干别的?更不要说有资金周转,就代表协议已经变更,这个逻辑你是怎么强行产生的?话又说回来,许枫你在说什么自己能搞清楚吗?为了证明协议已经口头变更,将理财账户都搬出来了,但推理的结果却是按照合同截止日准备。你不是说书面合同已经无效作废了吗?本来证明原合同有效的证据,却成为口头变更协议存在的证据呢!指鹿为马,黑白颠倒,是非混淆!

  -------原告在被告提出延期交房的情况下,为了确保自身的资金安全,将付款方式变更为在交房和过户时一次性支付,符合理性购房者对保护自身权益的考量。

  解读:这个口头协议完全保护了原告买房者的权益,买房者应该很乐于达成该口头协议并因此达成。

  被告质疑:如果我没理解错的话,法官想说:“只要原告理性的维护自己的合理权益,就可以达成口头变更协议!”是这意思吗?还是说,原告提出了协商意向?房产交易协议是在双方意愿高度统一的基础上所达成。他满意了,我不满意,不行;他理性了,我不理性,也不行;这口头协议明摆着对我不利,就达不成!这么模糊不规范的口头协议,我绝不会同意,更不可能接受口头协议这种方式,恰恰说明没有达成口头协议。法官只重视协议中一方的利益,忽视另一方的利益,完全做不到公平公正。

  本人姓朱,是青岛市一名普通的工薪阶层,有市南区弘信山庄房产一处,面积99平米。1997年正值本人毕业,国家停止福利分房,感觉这是大势所趋,搭上末班车的可能性渺茫,遂通过借款贷款等方式筹集十余万元,在宁夏路274号弘信山庄购买了一处房产。二十年间,房价翻飞,我将原购房出售,并用等值价格(含房价、交易税、中介费)换了同一小区的一套居于一楼的更大面积住房(即本次出售房屋)。

  2015年,因孩子到了上学年龄,我们全家搬到学区的八十年代小房子居住。弘信山庄的房子给我父母居住,后来他们想搬到离医院更近的地方,决定将弘信山庄的房子出售。

  我们很快找到弘信山庄附近的Q房网中介帮助出售。这个是他们的门头,在当地是很大的中介公司,有很多分店。但我们签合同的时候,看到他们公司的正式名称却是云房数据服务有限公司。

  后来,在中介的协调下 ,双方通过大量的口头协商,并达成一致,最终签订了售房购房合同。

  合同是2015年9月29日签订的,地点在青岛云房数据服务有限公司中海分公司。当时我本人和购房者以及中介服务经理都在场,大家签好以后,因为出售房屋归我和我妻子共同所有,而我妻子不在现场,中介经理专门去了我妻子单位请她签字。

  合同的主要要约如下:

  1、宁夏路274号19号楼房产以143万出售。

  2、买房者当场给我两万元定金,并向中介支付1.5万元中介费用。2015年11月将首付款90万元支付售房者。

  3、2015年11月20日前办理贷款51万元(我和妻子还要去现场协助)

  4、双方同意进行第三方资金监管,具体委托Q房网的指定银行操作。无论是现金还是贷款,都要走第三方资金监管。所谓第三方监管,钱在我账户上,但银行冻结,直至房产过户完成,银行根据房产交易中心通知,进行资金解冻。这样避免了,我拿了钱不办过户,也避免我办了过户,对方不给钱拖欠,在书面协议中有明确约定。

  5、2015年12月10日双方在中介协助下办理房产过户手续。

  6、附加协议,交房日期为2016年1月6日以前

  但两周以后,中介突然给我打电话,说我母亲提出要延迟交房。对方也同意了。

  我是很意外的,因为老人可以撇开我这个房产所有人,直接去找中介提要求,而中介不跟我确认,就居中协调了,操作也太不规范了。而且合同刚刚签订不久,就要修改,并不是我欣赏的处事方式。

  虽然心里不是很认同,但既然老人有这个想法,我也要尊重,也未尝不可。我随即告知中介,落实好细节,已签订的协议可以改。(请注意,我是要改书面协议,而不是进行口头协议。因为出现延迟交房这个说法以后,第一反应是书面协议的附加条款一定要写上,并且双方签字确认,别对方到时候不认账,我就违约了,那要赔钱的。)

  在此之后,中介和买房者音信全无,首付款和贷款更无人提及。当时签订合同,按照约定,付款由买房人提起,通过中介通知我们协助办理。 我当时以为对方反悔了不买了。这类事情也遇到过,因此不是很在意。

  但房子我还住着,房产也在我名下,没有损失。也许人家打听到家里有大病病人不愿意买了,毕竟当时买房者说过,房子是买给儿子一家住的,家里有小孩子刚出生。也有可能钱不凑手,还有更多可能,不做猜测。反正对方也不欠我钱,哪条法律也没规定我要去督促对方吧!书面协议也没有赋予我这个义务!买卖自由。更何况,我父亲的身体,在2014年肺癌大手术以后,一直不断出现各种问题,在2015年11月被怀疑舌癌,直至12月基本确诊。后来我父亲再次做了大手术,时间是2015年12月31日,2016年元旦就是在医院陪护我父亲。

  父亲住院期间,中介突然微信联系我,讨论关于房屋出售的问题。我说对方都没给钱,过户时间也过了,这个还要继续操作吗?但中介说买房人在外地,可否2016年1月15日大家见个面。这已经超过了交房日期(书面协议约定交房日期是2016年1月6日,口头约定的推迟交房日期,中介也一直没告诉我),整个协议等于都没执行。那我说这就算正式通知我协议没履行呗!我母亲甚至还提出把定金还给人家,不占这个便宜,卖不成也没办法。

  但万万没想到,2016年2月17日,买房一方到市南区法院起诉,将我和我妻子列为被告,并追加第三人云房数据服务有限公司,主审法官许枫。

  整个庭审分为几次,过程曲折,拖了四个月才审理完成。

  由于我们签订了协议,原告一方没有按照协议执行。因此,原告坚持书面协议无效,要约已经经口头变更。原告所称的口头变更协议如下:

  “被告支付房屋时原告一次性给付被告全部购房款。”

  显然原告的一面之词不足采信,而作为房产中介的本次审理的第三人云房公司,没有派出具体操作此事的工作人员前来陈述,代表公司出庭的人,对情况基本不了解。只说口头通知了双方交房付款事宜,其他的事,中介只负责牵头,我们双方自己协商。

  而我们当庭质疑,既然云房作为第三人出庭,请说明所谓的口头协议对合同或者说协议要约变更的实质性内容。是哪位工作人员居中协调的,延期交房是到哪一天,晚交钱又是怎么规定的,等等具体细节。

  第三人代表表示不了解情况,要回去问清楚。那一天是2016年6月17日。按理说第三人落实情况答复我们,不管是书面还是再开庭口头陈述,法庭都应该通知我们进行质询,但没有此类通知。2016年7月13日,法院通知,判决已下,我败诉赔偿20万。我们询问作为关键人证的第三人,提供的情况说明呢!答复:没有。

  有书面协议,是废纸。原告的一面之词。第三人含糊其辞,没有实质性陈述。这个案子怎么就成了我输?回家看了判决书,不由得头皮发麻,说实话是当场就气晕了!没有物证没有人证,没有语音视频,没有电子通讯,什么都没有,法官竟然逻推理判案。

  通过荒谬的推理,郑重签订的书面协议作废,子虚乌有的口头协议却被坐实。

  许枫的逻辑推理,不仅是从多种可能性中专门挑拣对原告有利的采纳,有一些甚至是自相矛盾,逻辑因果混乱,实在不敢想象,一个有十多年法律工作经验的神志清醒之人,可以做出这些推理。

  许枫,以事实为依据,以法律为准绳,是人民法院判案的基本要求。你想干什么?!昨天刚看到一则新闻标题,南海仲裁就是一场政治闹剧。审理这个案件,你也上演了一出闹剧。你在挑衅中国司法,你在威胁现在手里握着出售购买房屋协议人的权益。

  那么许枫,针对你判决书的内容,我与你一一辩驳。

  1、我们存在协商的过程,通过中介,这不假。但你的判决书中,只字未提这个交付日期的具体日期。所谓的变更,因为这个日期而引起,你却从未提及这个具体日期。为什么不落实?你又是如何通过对交房日期变更的协商扩大到整个协议书层面的变动,确定我们进行了全面更改并达成口头协议?

  2、第三人陈述含糊其辞,他们牵头,剩下的我们来自己协商,这陈述没有任何实质性内容。就这么含糊过去?那要合同干嘛!难道天下人交易房产只要说一句:到了日子,咱们一手房一手钱,两清,说话算数。有几个人敢这么交易上百万房产的?有可操作性吗?

  而且最可笑的,你拿着原告家属的资金账户交易明细表,要说明什么呢?他们跟本案有什么关系?他家理财给我看什么?话说回来,你们倒是给我了一个假设性证据。按照判书,原告于2015年12月5日和2015年12月31日特意提了钱准备交易(我只能假设对方提钱是为了付房款)。不是说有口头协议,我晚交房子,你晚交钱,交房子的时候给钱吗?我们的书面协议就是2016年1月6日交房,那么这个晚交房子不存在啊?你能给我解释吗? 你不是推理说有口头协议存在吗?

  我给你把判决书的原话打上:“原告在合同约定的交房日期之前已经有能力一次性支付房款,符合原告的陈述。”那么原告陈述了什么呢,我也给打上:“被告提出延期交付房屋,之后双方对于支付房款的方式进行变更,原告为控制自身的资金风险,表示可以于交房和过户时一次性全款购买。”

  这种自相矛盾的陈述,只说明我们根本没有就推迟交房达成一致,更不存在钱款交付的变更。你自己都说钱是为合同规定的交房日准备的,而不是口头协议延迟的交房日。当然这个日子,自始至终我们都不知道是哪一天。

  判书中将原告称为理性的购房者。而你所谓的理性,不过是说,支付了首付,钱款没有安全性。当然,这个看到原告家属的理财记录,似乎每天都在挣钱,拿出来也是可惜了。首付占用资金、贷款还要还利息,房产交易需要支付一笔费用。大概无外乎,也是有这些小九九。但全国的房产交易基本都要支付首付金来表达诚意和证明支付能力。至于资金安全,我们有第三方资产管理和书面协议做保障。主审法官只考虑买房子的资金安全和既得利益,卖房子一方的权益如何保障?你不给首付,我只能认为不想要这个房子了,或者没这个能力要房子。而书面协议是全面保障买卖双方权益的,不是保障单独一方的权益的。我之所认同这个书面协议,也是因为它对双方风险的管控降到最低。但对于保护你的原告利益的口头协议,不认可,那对于我的权益有极大风险。

  这种口头协议,买房人当然愿意达成,但这只是他一厢情愿,必须同时保障我的权益才可能得到认同,并形成书面可执行的要约细则。

  3、许枫的逻辑思维确实强大,竟然质问我为何不追要对方的钱款?

  请问房子是我的,里面住的我家人,我有书面协议保护,对方虽然不给钱,但人家也不欠我钱,我凭啥要催促对方给钱?交易就是交易,不能强买强卖。出售购买房屋,是要买房一方先履行给钱义务,我才需要过户交房。法律或者协议中有说卖方负责督促买房一方履行合同吗?

  其实,正是由于对方擅自取消了首付环节,导致我看不到对方履行协议的诚意及能力。既然首付没有履行,该合同的后续步骤也一并停止执行。

  一个法官去推理这种有很多可能性的事情,而且偏偏采信对 原告有利的这一种可能,我真是感觉你居心何在?你怎么不考虑我家里当时多少事情,两位重病老人,一个上幼儿园的孩子,自身工作又那么忙,哪有那么多精力?愿意买就买,不愿意买咱们不逼别人,反正我也没有损失。也是一种可能吧?

  4、第三人也就是中介的可信度比我高。我给你三条答复:

  房产中介当场收取了原告1.5万元的中介费。他们产生了利益关系,这不可否认吧!有利益关系,诚信就要打折扣。

  房产中介派来的代表,根本不是房产交易的实际操作人

  这个第三人代表也没说出口头协议的实质性内容。我们要求提供,至今没看到,而许枫已经下了判决书,恰恰说明根本没有先关内容,只有我们协商延期交房,而且还没定下来是哪一天,中介能提供什么呢?

  5、判决书中说,我母亲向原告口头表达了延期交房的意向,因此是我们这方面先采取的口头协议的方式,因此我们达成口头协议也是可预期的。

  在此中我要说明,我本人没有主动提起过什么意向。

  我母亲是通过中介询问对方是否可以延期。那么你不口头询问,难道要书面询问?口头询问了,就要达成口头协议,而不是书面协议?这是什么逻辑?大概要请从星星来的人解答,正常人类无法解答。

  买卖房屋,都是口头咨询,通过中介讨价还价,就一些要约的实际内容阐述自己的要求,看能否与对方一致。难道我们买卖房屋的整个过程全部采用书面方式吗?

  “这房子还能便宜吗?”

  “我卖房子可能要晚点交房,你能接受吗?”

  这些话,不陌生吧!通过中介询问对方,怎么就成了要采用口头协议的方式呢?你法官审案子,自始至终都是跟我书面的吗?问啥问题都递纸条子?你问了那么多话,是要采取口头宣判吗?还不是下了判决书。

  不要说买卖房屋了,国与国建交这种大事,也是先找中间人互相带话扯皮,怎么他们建交不要签字吗?

  再者口头协商一下就可以定性为采取了口头协议的方式,我真是搞不懂,这两件事是怎么混为一谈的?协商是意愿的表达,与对方追求相互认同的观点。协商一致后,为双方共同意愿的落实和执行才有了协议。更何况,古人云,“口说无凭,立字为证!”我们购买房屋的书面协议,正是在大量口头协商并达成口头上一致基础上所产生的,是对口头协商的细节化和可执行性进行具体的安排,保障双方的权益,督促双方的义务。

  我签署书面协议的当天,整个上午都是在通过中介,与对方进行口头协商,并达成一致。但这个时候,我绝不能说达成了口头协议,还要落实细节,确保双方的利益不受侵犯,并且便于执行。最终签订书面协议签字,才算大功告成。

  按照许枫的意思,书面协议大可不必签署,口头协商已经算是达成了口头协议。谁家买卖房屋是这么操作的?

  6、这次出售的房产,是我和妻子共同所有,每人百分之五十,两本房产证。签订合同时,要单独找我妻子签字。告我们的时候,也没把我妻子落下。请问,所谓的口头协议,只字未提我妻子,她不需要知情吗?她不需要确认吗?

  难道我在这个家这么说了算?呵呵,真荣幸,可惜法律不允许。作为协议的变更不但内容要清晰,还要所有权益人全部确认。

  7、关于这个我不知道的口头变更协议,目前在许枫的判决书上看到三个版本

  原告的版本:在合同签订两周后,被告让中介转达其不能按期交付房屋,后原告通过中介向被告转达其房屋的履行方式期限变更的要约即被告支付房屋时原告一次性给付被告全部房款。

  第三人的版本:合同签订后,双方对房款支付问题进行了变更。一开始原告要按揭贷款购买涉案房屋,后变更为全款购买。其后的许枫判决依据中,第三人再次出现:并且第三人曾向被告表示原告对此基本同意。(对什么基本同意呢?被告自认其母亲曾经向原告提出过延期交房事宜。)

  许枫的版本:原告在被告提出延期交房的情况下,为了确保自身的资金安全,将付款方式变更为在交房和过户时一次性支付,符合理性购房者对保护自身权益的考量。

  显然原告是说交房子的时候,给钱。许枫给他加上了过户房屋。第三人对协议变更的陈述,却是分开两次表述,只能看到内容,不知道相关内容的逻辑关系和时间顺序。

  三方三个版本,我很迷茫,你们是在联手耍我吗?反正我不知道哪一个是法庭认定的口头协议版本。但可以明确的是,都没有出现那个关键的延期交房日期。你们是不是只顾着保护原告了,没有延迟交房什么事儿啊!

  针对这三个版本,我觉得要一一答复。

  针对原告:你这只字未提房屋过户的问题,我们到底还办不办过户呢?房子给你钱给我总有个先后吧!这大概也是交易过程中大家最关心的,这个我们都不落实,就说达成了协议?

  针对许枫:你这个“和过户日期”是怎么加上的?原告没说,第三人没说,你是怎么擅自变更的。你是法官你厉害,你给我们改协议我也认了,请问钱、过户、交房,时间上怎么安排,付款方式怎么解决?这么空洞的一句话,怎么执行?没有执行性能达成协议?那叫意向。更何况我还不知道有这么个意向,你真是煞费苦心。

  针对中介:我对你们真是无语了。作为专业中介机构,你们曾经经手的房屋千千万,为何不进行规范操作,落入现在的尴尬境界。不管怎么改,也要书面认同,要将双方要约细则化,可执行化。又是变更交房时间,又改变付款方式,这交易房屋就是钱和房子的事情,照此情形基本上签的那个合同作废了,贵公司允许用这种概念极其模糊的口头协议,完成房产交易?能不能大胆的,公平客观的说一句,目前这三个版本,哪一个是可以操作的,哪一个是不会产生乱子的?拿了中介费,就是让原告这么主动的把住钱,想怎么给就怎么给?毫不考虑出售一方的利益?

  我认为上述三个版本,都不能保障我的售房权益。所以,不会答应这类口头协议。更何况,我也根本没有接到类似通知。如果接到了,我一定会不同意。

  反过来说,假设对方同意了延期交房,而付款方式时间不变更,我一定要求书面确认,防止对方指责我违约。前面也说过,原告宣称在书面协议规定的交房日期前做好了资金准备,一旦不能交房,我要面临巨额赔偿。

  假设对方在同意延期交房的同时,提出在付房,还有产权过户时,一次性付款。我也必然不会同意。作为常识性,购房交首付款,是我们买卖房屋经常会遇到的,这样才能最大体现购房者的诚意和支付能力,这绝无可能取消此环节。

  并且三个版本,对房屋交易完全不具备可操作性,交钱、交房、过户没有任何时间顺序说明和保障,这样的不可执行风险巨大的协议,会有人答应吗?有谁会抛开条文明确清晰的书面协议文本,而答应这么空洞、变数极多、风险极强的口头协议呢!

  8、合同虽然约定资金监管,但双方并未签署资金监管协议,亦未约定资金监管机构,该条约并未实际履行。

  许枫,我要你搞清楚,我们提出的是原告擅自变更约定,取消第三方资金监管,威胁我们的利益。这个约定是书面协议的要约之一,未履行不代表不需要去履行,你在这里面大玩文字游戏,有意图吗?

  交钱的方式有很多,现金,支票等等。交钱也要分几步,定金,首付,尾款。还有一个时间次序的问题,先给钱,后过户,再交房,或者这三个随便打乱安排。难道不需要我们双方约定执行吗?

  原告说要怎样就怎样,怎么又绕回你那个以原告为中心为基本点的协议模式去了。他的口头协议只字未提监管,我说要监管,中介更是信誓旦旦,“为避免产生纠纷,我们要求必须走第三方资金监管,这是公司的硬性规定。而且我们公司有专门的合作银行。”但第三人后来的陈述的口头协议中,也没有出现第三方资金监管。难道我的意见不要尊重?我们签了书面协议,对方又要搞口头协议,这些细节就不需要落实?你要说他贷款不贷款,我还真没权力管,人家钱怎么来,只要不犯法,我都没权管。我就知道,首付你要给我,体现你的诚意,咱俩做交易,谁也跟谁不认识,谁也跟谁不信任,必须走第三方监管,这是书面协议约定好的,当时你别签字,签字了就要认可,不能你们说这事没了就没了。

  写到这儿我已经彻底无语了,谁看到二十万的赔偿也是有很大压力的。

  相信现在全国,手里有类似协议的人很多,你们想到过吗?只要原告一面之词,中介含糊其辞,法官仅凭推理,将多种可能性中对你不利的挑出来采纳,更不要说逻辑混乱,黑白颠倒。你手中的书面协议就被口头变更了,就作废了。没有任何录音录像,没有电子通讯。中介都搞不清楚要约变更的具体内容,你必败无疑。要赔几十万!!!

  天理何在!无法无天!

  我上面写的,很多都当庭提出来了,但直接被忽视了。只能在网上发出来,给全国的人民看看,看看青岛市市南区法院许枫审理的这个案子。

  希望大家能帮我转发,也提醒身边正在购房卖房的亲友小心,吸取经验教训(个人感觉似乎无解了,遇到这样的法官,签了协议似乎也是没用的。)

  同时我将上诉,虽然我对我国的司法系统已深表不信任,但目前还要上诉,申请二审机会。如果热心关心此事的朋友和媒体朋友来旁听(时间我会另行通知),我将非常感谢。真的谢谢大家!

  此致

  敬礼

  2016年7月14日

包头奇事:房主手执房本 不敌口头协议

最近内蒙古包头市中级法院终审判下一桩蹊跷官司:一无合同,二无收到房款收据,三无房屋共有人签字,所谓的整个房产交易过程竟然没有只字片纸,法院仅凭两个“关系人”的证词,就判决五年前的“口头协议”有效,使得房产所有权易主。

    被迫打了两年多官司、依然房证在握的原房主欲哭无泪,他们怎么也想不通:当初好心低价帮助的租房者反倒成了新房主?而包头市两级法院糊涂判案,显然已经成为他人谋夺自己房产的“帮凶”。

    莫名官司 飞来横祸

    2008年8 月 26日,家住包头市青山区的贺凤女士突然接到青山区法院的传票,租她青山区体委宿舍C栋24号房屋的马某将她和丈夫张波告上法庭,称早在2005年4月,贺凤就将这套房子卖给马某,款已付清,因三年来找不到贺凤夫妇,所以房产一直没有过户,请求法院判令被告夫妇办理过户手续或房屋买卖口头协议有效。

  张波手拿自己的房产证一脸的无奈

    贺凤如坠五里雾中,她只是将这套房子租给马某居住,何时曾卖与他?贺凤清楚地记得,2005年3月的一天,丈夫同事的妻子韩某找到她,说她表哥马某为孩子上学方便,希望租贺凤在青山小区体委宿舍的房子,租期三年,因马某夫妻是下岗工人,请照顾少收些租赁费。考虑到朋友关系,出于好心,贺凤三年只一次性收取10000元租赁费,并当场给韩某写了收条,如此三年相安无事。因为该房面临拆迁,贺凤夫妇正在就补偿数额和有关单位磋商,怎么突然成了马某的房子呢?

    原告马某在诉状中称:经过韩某多方面努力和协商,与二被告达成口头协议,约定房屋总价73000元,过户费1000元由买方负责。2005年4月7日,我在韩某家中交给贺凤定金10000元,4月27日,我和韩某、贺凤一道去工行富强路储蓄所,取出64000元交给贺凤,并一道陪同贺凤到建行富强路储蓄所,贺凤自己又加上1000元,共存入65000元。交易完毕,在韩某开的饭馆内,贺凤将房屋钥匙和产权证交到我手里,我又转交给韩某夫妇保管。2005年4月29日上午,贺凤以办过户手续为名,从韩某家中取走房屋产权证和我的身份证,未留任何收据。此后,被告称生意忙,不在包头,始终没有办理房屋过户手续。整个过程韩某夫妇可以证实,交接房产证的过程安某(马某的同学)也在现场,可以作证。

    “好心无好报,肯定是马某贪图高额拆迁补偿,才昧着良心,和韩某夫妇串通好来夺取她的房产。”贺凤这样想。对此,她心中虽然气愤,但并不是太在意,她认为假的就是假的,卖房子是人生大事,尤其对于一个并不富裕的家庭来说,怎么会买房不签订合同、交款不要收据呢?还有,她丈夫和韩某的丈夫同单位工作,低头不见抬头见,他们家在哪韩某一清二楚,怎么会三年找不到贺凤夫妻办理过户手续呢?尽管马某拉出两个所谓的证人,可这种不合情理、杜撰出来的故事一般老百姓都不会相信,况且是人民法官呢!

    果然,2008年11月26日,青山区人民法院经过审理认为:房屋所有权证明,系房屋的合法证明,而诉争房屋所有权证书上的所有权人是被告张波,原告称被告将其房屋卖给自己,但其举证不足,本院不予支持,虽然原告申请证人出庭作证,但因证人与原、被告双方均有利害关系,故法院不予采信,判决驳回原告的起诉。拿到胜诉判决书的贺凤夫妇心中宽慰了许多,但他们不知道,随着原告马某的上诉,他们的官司噩梦才刚刚开始。

    同一法院 同一案由 截然不同的判决

    青山区人民法院一审驳回马某的起诉后,马某提出上诉,2009年3月4日,包头市中级人民法院作出裁定,撤销了青山区法院的民事判决,发回重审。

    青山区法院由民二庭重新审理此案,原、被告双方的庭辩、举证和第一次开庭的内容完全相同,然而,同样是青山区人民法院,却作出了截然不同的判决:原、被告虽未签订购买房屋的书面合同,但证人韩某就原被告达成口头协议、款项交付、钥匙和房本交接的全过程均予以证实,证人安某也证实被告将房本、钥匙交付原告。据此,应认定房屋买卖的口头协议时存在的,判决原告马某和被告贺凤夫妻的房屋买卖口头协议有效。

    被告贺凤夫妇不服判决,提出上诉,经过近一年的漫长等待,内蒙古自治区包头市中级人民法院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

    贺凤大惑不解,为什么法官一边倒,完全听信原告方凭空捏造的所谓事实呢?法庭质证时,贺凤见到从未谋面的对方证人安某,贺凤当庭问:“你知道我是谁吗?”安某说:“不知道、不认识。”而安某却当庭言之凿凿地说看到贺凤交给原告房本和钥匙,这不是明目张胆地做伪证吗?而安某极其荒诞的证词法庭却予采信。

    还有,房产证的产权所有人是贺凤的丈夫张波,而无论是原告叙述的买房交易过程还是被告贺凤叙述的租房过程,均没有张波本人身影的出现,房屋是夫妻婚内的共有财产,单方没有处置的权力,不要说“口头协议”,即使是书面合同,只有贺凤同意,没有张波的签字也是无效的。这一点被告代理人曾当庭指出,但法官却置若罔闻。

    更为令人匪夷所思的是,原告马某诉贺凤夫妇在2005年4月收到房款后不办过户手续,使他的合法权益受到侵害,果真如此,至2008年8月,已远远超过了两年的诉讼时效,应当不予立案,对此,被告方在答辩中均多次提出诉讼时效问题,法院根本不予理睬,违反法律规定,为原告方大开绿灯。

    张波在接受记者采访时说:包头市中级人民法院的终审判决是极其错误荒唐的,我张波是产权的持证人,所谓的“我妻子贺凤卖房”一事从头到尾我都不知道,任何单方面的决定都是无效的,更何况没有书面的任何凭据,法院为什么要如此枉法裁判?

    种种迹象表明,这已经不是一桩普通的民事官司,贺凤深深感觉到,案件背后似乎有一双无形的大手在操控着,他们夫妻面对的不仅仅是原告和两个证人——

    本案背后的疑云

    2009年1月14日在包头市中级法院,记者就关于此案的一些疑点和分管此案的霍英辉副院长进行了沟通,霍副院长告诉记者:青山区法院一审判决后,原告马某提出上诉,在上诉期间,青山区法院的院长段喜林打电话给中院负责本案二审的法官,希望把案子发回来重审,并说要进一步查证,最好调解解决,以免发生信访问题。

    由此可见,包头市中级法院裁定发回重审是基于青山法院领导的要求,然而,青山区法院院长段喜林在接受记者采访时否认给中院法官打过这种电话。包头市中级人民法院院长张民对此案也特别关注,他曾给被告人贺凤发来手机短信:“你们交易过程违背常理,把交易过程弄模糊了,现在让法官分明黑白,法官也没有那本领,最好坐下商量,互相让步,达成调解。”

    贺凤一头雾水,因为所谓的交易过程是子虚乌有的,何来常理非常理之说?张院长说交易过程违背常理,首先就是站在原告一边认可房屋买卖交易的存在。本案乃是与非的问题,而不是多与少的关系,怎么调解?让一个被抢去1000元的人坐下来和抢劫者谈:我同意少退500元,毕竟抢劫也不容易,既担风险还要团伙协作,需要成本呀!

    最后的结果是,张民院长认为属下没有本领分清黑白的官司,中院却作出了明确支持一方的判决。张波表示,他会向内蒙古自治区高级法院提出申诉,也会继续向上级相关机关反映此案里面的司法腐败,一定要揪出此案幕后的黑手,还自己一个公道。

    编者按:此案判决可谓经典,神奇,若全国法院皆同青山区法院、包头中院如此断案,全国谁人没有房子住。随便租个房子,几年就会变成自己的,谁没有几个同学做证人呢,口头协议可以转移房产所有权,真的要引起重视了。 (张峰功 文/图)

包头:房主房产证敌不过口头协议

包头:房主房产证敌不过口头协议

  最近内蒙古包头市中级法院终审判下一桩蹊跷官司:一无合同,二无收到房款收据,三无房屋共有人签字,所谓的整个房产交易过程竟然没有只字片纸,法院仅凭两个“关系人”的证词,就判决五年前的“口头协议”有效,使得房产所有权易主。

  被迫打了两年多官司、依然房证在握的原房主欲哭无泪,他们怎么也想不通:当初好心低价帮助的租房者反倒成了新房主?而包头市两级法院糊涂判案,显然已经成为他人谋夺自己房产的“帮凶”。

  张波手拿自己的房产证一脸的无奈

  莫名官司 飞来横祸

  2008年8 月 26日,家住包头市青山区的贺凤女士突然接到青山区法院的传票,租她青山区体委宿舍C栋24号房屋的马某将她和丈夫张波告上法庭,称早在2005年4月,贺凤就将这套房子卖给马某,款已付清,因三年来找不到贺凤夫妇,所以房产一直没有过户,请求法院判令被告夫妇办理过户手续或房屋买卖口头协议有效。

  贺凤如坠五里雾中,她只是将这套房子租给马某居住,何时曾卖与他?贺凤清楚地记得,2005年3月的一天,丈夫同事的妻子韩某找到她,说她表哥马某为孩子上学方便,希望租贺凤在青山小区体委宿舍的房子,租期三年,因马某夫妻是下岗工人,请照顾少收些租赁费。考虑到朋友关系,出于好心,贺凤三年只一次性收取10000元租赁费,并当场给韩某写了收条,如此三年相安无事。因为该房面临拆迁,贺凤夫妇正在就补偿数额和有关单位磋商,怎么突然成了马某的房子呢?

  原告马某在诉状中称:经过韩某多方面努力和协商,与二被告达成口头协议,约定房屋总价73000元,过户费1000元由买方负责。2005年4月7日,我在韩某家中交给贺凤定金10000元,4月27日,我和韩某、贺凤一道去工行富强路储蓄所,取出64000元交给贺凤,并一道陪同贺凤到建行富强路储蓄所,贺凤自己又加上1000元,共存入65000元。交易完毕,在韩某开的饭馆内,贺凤将房屋钥匙和产权证交到我手里,我又转交给韩某夫妇保管。2005年4月29日上午,贺凤以办过户手续为名,从韩某家中取走房屋产权证和我的身份证,未留任何收据。此后,被告称生意忙,不在包头,始终没有办理房屋过户手续。整个过程韩某夫妇可以证实,交接房产证的过程安某(马某的同学)也在现场,可以作证。

  “好心无好报,肯定是马某贪图高额拆迁补偿,才昧着良心,和韩某夫妇串通好来夺取她的房产。”贺凤这样想。对此,她心中虽然气愤,但并不是太在意,她认为假的就是假的,卖房子是人生大事,尤其对于一个并不富裕的家庭来说,怎么会买房不签订合同、交款不要收据呢?还有,她丈夫和韩某的丈夫同单位工作,低头不见抬头见,他们家在哪韩某一清二楚,怎么会三年找不到贺凤夫妻办理过户手续呢?尽管马某拉出两个所谓的证人,可这种不合情理、杜撰出来的故事一般老百姓都不会相信,况且是人民法官呢!

  果然,2008年11月26日,青山区人民法院经过审理认为:房屋所有权证明,系房屋的合法证明,而诉争房屋所有权证书上的所有权人是被告张波,原告称被告将其房屋卖给自己,但其举证不足,本院不予支持,虽然原告申请证人出庭作证,但因证人与原、被告双方

  均有利害关系,故法院不予采信,判决驳回原告的起诉。拿到胜诉判决书的贺凤夫妇心中宽慰了许多,但他们不知道,随着原告马某的上诉,他们的官司噩梦才刚刚开始。

  同一法院 同一案由 截然不同的判决

  青山区人民法院一审驳回马某的起诉后,马某提出上诉,2009年3月4日,包头市中级人民法院作出裁定,撤销了青山区法院的民事判决,发回重审。

  青山区法院由民二庭重新审理此案,原、被告双方的庭辩、举证和第一次开庭的内容完全相同,然而,同样是青山区人民法院,却作出了截然不同的判决:原、被告虽未签订购买房屋的书面合同,但证人韩某就原被告达成口头协议、款项交付、钥匙和房本交接的全过程均予以证实,证人安某也证实被告将房本、钥匙交付原告。据此,应认定房屋买卖的口头协议时存在的,判决原告马某和被告贺凤夫妻的房屋买卖口头协议有效。

  被告贺凤夫妇不服判决,提出上诉,经过近一年的漫长等待,内蒙古自治区包头市中级人民法院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

  贺凤大惑不解,为什么法官一边倒,完全听信原告方凭空捏造的所谓事实呢?法庭质证时,贺凤见到从未谋面的对方证人安某,贺凤当庭问:“你知道我是谁吗?”安某说:“不知道、不认识。”而安某却当庭言之凿凿地说看到贺凤交给原告房本和钥匙,这不是明目张胆地做伪证吗?而安某极其荒诞的证词法庭却予采信。

  还有,房产证的产权所有人是贺凤的丈夫张波,而无论是原告叙述的买房交易过程还是被告贺凤叙述的租房过程,均没有张波本人身影的出现,房屋是夫妻婚内的共有财产,单方没有处置的权力,不要说“口头协议”,即使是书面合同,只有贺凤同意,没有张波的签字也是无效的。这一点被告代理人曾当庭指出,但法官却置若罔闻。

  更为令人匪夷所思的是,原告马某诉贺凤夫妇在2005年4月收到房款后不办过户手续,使他的合法权益受到侵害,果真如此,至2008年8月,已远远超过了两年的诉讼时效,应当不予立案,对此,被告方在答辩中均多次提出诉讼时效问题,法院根本不予理睬,违反法律规定,为原告方大开绿灯。

  张波在接受记者采访时说:包头市中级人民法院的终审判决是极其错误荒唐的,我张波是产权的持证人,所谓的“我妻子贺凤卖房”一事从头到尾我都不知道,任何单方面的决定都是无效的,更何况没有书面的任何凭据,法院为什么要如此枉法裁判?

  种种迹象表明,这已经不是一桩普通的民事官司,贺凤深深感觉到,案件背后似乎有一双无形的大手在操控着,他们夫妻面对的不仅仅是原告和两个证人——

  本案背后的疑云

  2009年1月14日在包头市中级法院,记者就关于此案的一些疑点和分管此案的霍英辉副院长进行了沟通,霍副院长告诉记者:青山区法院一审判决后,原告马某提出上诉,在上诉期间,青山区法院的院长段喜林打电话给中院负责本案二审的法官,希望把案子发回来重审,并说要进一步查证,最好调解解决,以免发生信访问题。

  由此可见,包头市中级法院裁定发回重审是基于青山法院领导的要求,然而,青山区法院院长段喜林在接受记者采访时否认给中院法官打过这种电话。包头市中级人民法院院长张民对此案也特别关注,他曾给被告人贺凤发来手机短信:“你们交易过程违背常理,把交易过程弄模糊了,现在让法官分明黑白,法官也没有那本领,最好坐下商量,互相让步,达成调解。”

  贺凤一头雾水,因为所谓的交易过程是子虚乌有的,何来常理非常理之说?张院长说交易过程违背常理,首先就是站在原告一边认可房屋买卖交易的存在。本案乃是与非的问题,而不是多与少的关系,怎么调解?让一个被抢去1000元的人坐下来和抢劫者谈:我同意少退500元,毕竟抢劫也不容易,既担风险还要团伙协作,需要成本呀!

  最后的结果是,张民院长认为属下没有本领分清黑白的官司,中院却作出了明确支持一方的判决。张波表示,他会向内蒙古自治区高级法院提出申诉,也会继续向上级相关机关反映此案里面的司法腐败,一定要揪出此案幕后的黑手,还自己一个公道。

N年前的协议!依然有效???

甲乙丙为三兄弟!在1960年以前共同把门前废地开发为宅基地,甲开发多一些!甲并有“文书”可以证明甲当时开发的面积!当时三人达成口头协议,平分这些土地为后人建房!现三人都已故!故平分后有一部分甲的土地归乙所有,现在甲的后人依次“文书”向乙索要那些土地的使用权,乙认为目前这些土地应归集体所有,而且事隔多年当事人都已故,契约早已最废,故拒还这些土地!

     问 这“文书”是否还有效,乙应该归还这些土地吗?

     注,甲已经起诉!乙该如何应战?

   请大家多发表自己的意见哈!

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2021-11-22 18:33:56

我跟你遇到了同样的经历,我是原告 然后被告可以不本人到场,原告必须本人到场,然后就。。。。原告败诉 一起房屋买卖纠纷变成了民间借贷。。。

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